In gesprek met Supermarket Income REIT; Het Britse Vastgoed concern met 9,25% Dividendrendement

Supermarket Income Reit is actief in het winkelvastgoed, voornamelijk supermarkten in het Verenigd Koninkrijk. Ons hoofd beleggingen, Dr. Ir. Mark de Bruijne CFA, sprak eind januari met zowel investor relations (IR) als de CFO van Supermarket Income REIT. Dit bood ons de  gelegenheid om meer inzicht te krijgen in de operationele gang van zaken en de marktomstandigheden van deze beursgenoteerde vastgoedonderneming.

Sterke Fundamenten en Operationele Stabiliteit

Supermarket Income REIT bezit een portefeuille van 74 panden met een getaxeerde waarde van €1,8 miljard. De huidige waardering weerspiegelt een aanvangsrendement van 6%, wat in de huidige, hoge Britse renteomgeving als redelijk wordt beschouwd. Het aanvangsrendement is het verwachte rendement op een investering op het moment van aankoop. De onderneming blijft stabiel presteren met 100% bezettingsgraad en volledige huurbetalingen, wat de sterke fundamenten onderstreept.

Een groot deel van de huurinkomsten (78%) is afkomstig van toonaangevende supermarktketens als Tesco en Sainsbury. Saillant detail is dat de huurcontracten niet met de directie, maar met lokale teams van deze retailers worden afgesloten. Daarnaast komt 3% van de omzet voort uit een portefeuille van Carrefour-supermarkten. Dit segment wordt gezien als een groeikans, waarbij Supermarket Income REIT ambieert om het aandeel van Carrefour-winkels in de portefeuille te verhogen naar 10%, mogelijk ook buiten het VK. De keuze om in de eurozone uit te breiden wordt mede gedreven door de lagere rentes in deze regio ten opzichte van het VK.

Aantrekkelijke Waardering en Sterke Balans

De boekwaarde van de panden bedraagt 86 pence per aandeel, terwijl de huidige beurskoers circa 18% onder dit niveau ligt, dus op een flinke korting noteert. De balans is solide met een loan-to-value (LTV) van 39%. Dit betekent dat 39% van de winkelpanden is gefinancierd met een lening en de rest (61%) met eigen geld. Gemiddeld wordt 4% rente betaald over de financiering. Deze rentelasten zijn relatief laag, mede als gevolg van het beleid van het bedrijf om het renterisico af te dekken tot 2027. Daarna moeten ze het opnieuw bekijken, waarbij het bedrijf in potentie wel last kan krijgen van een hogere rente en wellicht een hogere risicopremie.

Dividend en Aandeelhoudersbeleid

Supermarket Income REIT keerde in het afgelopen jaar 6,12 pence per aandeel aan dividend uit en dat is op de huidige koers een aantrekkelijk dividendrendement van 9,25%. Dit dividend wordt gedekt door de (huur)inkomsten. De onderneming verwacht het dividend op peil te kunnen houden en zelfs jaarlijks wat te verhogen. De dividenduitkeringen vinden per kwartaal plaats.

Het management overweegt een aandelen inkoopprogramma, waar wij als aandeelhouder positief tegenover staan, al kan dit de verhandelbaarheid (liquiditeit) van het aandeel  wel verminderen. Interessant detail is dat de onderneming extern wordt gemanaged, maar de kosten tot de laagste binnen de Britse vastgoedsector behoren.

Volgens de IR afdeling van Supermarket Income REIT, kent het bedrijf een overwegend Britse aandeelhoudersbasis, bestaande uit zowel zakelijke als particuliere beleggers. Met een 2e beursnotering in Johannesburg, en een aantal roadshows langs buitenlandse investeerders probeert het management de aandeelhoudersbasis internationaler te laten worden.

Onze visie

Hoewel de operationele prestaties van Supermarket Income REIT sterk zijn, blijft de koersontwikkeling op de beurs achter. Dit is grotendeels te wijten aan brede markttrends zoals de uitstroom uit Britse aandelen, de politieke onzekerheid, macro-economische ontwikkelingen en de groei van passief beleggen. Deze factoren lijken niet snel te keren.

Desondanks blijft de waardering van het aandeel Supermarket Income Reit aantrekkelijk, met als belangrijkste pijler voor de investment case een hoog en progressief dividend. Wij behouden daarom onze positie in het aandeel voor zowel het vastgoed- als het dividendmandaat.

Let op: Beleggen brengt risico’s met zich mee. Uw inleg kan minder waard worden.
De in deze (video)boodschap verstrekte informatie is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies en is geen aanbeveling of uitnodiging tot koop of verkoop van enig instrument. De informatie is uitsluitend bedoeld om kennis te maken met de beleggingsvisie van Ambassador. Aan de informatie kunnen geen rechten worden ontleend.